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주택의 거주용도에 관하여 (2)

sdsaram 0 5720

주택의 거주용도에 관하여 (2)


어바인에 주택을 보유하고 살면서 다운타운에서 비즈니스를 하는 사람이 한인타운에 콘도를 하나 구입할 경우를 생각해 보자. 이때 이 콘도는 세 가지 용도 가운데 하나로 융자를 받을 수 있다.

첫째, 세놓을 목적으로 구입하는 경우의 투자용 융자, 둘째, 출퇴근 교통이 불편하여 주중에 지낼 목적으로 구입하는 경우의 세컨 홈 융자, 셋째 어바인 집을 세놓고 한인타운 콘도로 이사를 하는 경우의 주거주용 융자 등이 그것이다.
실제로 콘도를 구입하는 의중은 설령 세를 놓는 것일지라도 많은 사람들은 가능하다면 주거주용이나 세컨 홈용으로 융자를 받기를 원하기도 한다. 왜냐하면 다운페이먼트를 적게 할 수도 있고 이자율도 싸게 받을 수 있기 때문이다.

각각의 경우를 하나씩 살펴보자. 먼저 투자용으로 융자를 신청하는 경우에는 거주용도 자체를 두고 렌더가 시비를 하지 않는다. 왜냐하면 투자용 융자의 조건이 손님한테 제일 불리하기 때문이다. 융자금액과 상품에 따라 달라지지만 최소한 25~30%는 다운을 해야 하고 이자율도 약간 높게 나오고 수 개월치 페이먼트에 해당하는 자금을 추가로 보유하고 있어야 되기 때문이다.

그리고 만약 손님이 과거 2년 동안의 부동산 투자경험이 없을 경우에는 융자승
인을 받기가 쉽지 않을 수도 있다, 왜냐하면 미래에 발생되는 렌트 수입을 수입으로 인정해 주지 않기 때문에 DTI(Debt to Income Ratio)를 맞추기가 만만치 않을 수 있기 때문이다.

다음으로 세컨 홈으로 융자를 받는 경우를 보자. 이 경우 렌더는 거주용도, 즉 세컨 홈 융자 자체가 말이 되는지를 여러 각도로 심사한다. 실세로는 투자용으로 구입하면서 싼 이자율을 받기 위해 세컨 홈으로 융자를 신청하는 것이 아닌지를 유심히 살핀다.

이 손님의 경우는 다운타운 쪽에 비즈니스를 보유하고 있어 출퇴근 때 교통체증을 피할 수 있고 사업상 잦은 손님접대, 한인타운의 식당 등 한국 문화의 밀집 등을 이유로 주중에 사용할 세컨 홈(별장용 집)의 필요성을 강조할 경우 승인이 날 가능성이 높다.

다만 주 거주용과 세컨 홈 둘의 페이먼트를 다 부담해야 하므로 DTI에 문제가 없을 만큼 수입이 충분하고 사업체의 규모도 어느 정도 되어야 한다. 세컨 홈 융자의 경우는 최소 10% 다운으로도 융자가 가능하기는 하나 PMI(Private Mortgage Insurance)를 부담해야 하므로 20% 이상 하는 경우가 많다.

마지막으로 현재 사는 어바인 집을 세를 놓고 한인타운 집으로 이사를 들어가겠다고 주 거주용으로 융자를 신청하는 경우이다. 이 경우에 렌더는 가장 의심스런 눈으로 쳐다본다. 손님이 이자율을 싸게 받기 위해서 거짓말을 하는 것은 아닌지 의심하기 때문이다.

만약 어바인 집이 3,000스퀘어피트에 중·고등학교에 다니는 아이들이 있는데 한인타운의 2,000스퀘어피트 콘도로 식구들이 이사를 가겠다는 경우는 승인이 안 날 것이 불을 보듯 뻔하다.

하지만 아이들이 진학이나 결혼으로 출가를 한 경우에는 얘기가 달라질 수 있다. 더 이상 넓은 집이 필요 없고 출퇴근도 고통스러워 직장에도 가깝고 한국 문화도 접하기 쉬운 한인타운으로 이사를 들어간다고 설명할 경우 승인이 날 가능성이 아주 높아진다. 또 어바인 집에 에퀴티가 30%를 넘어설 경우에는 미래 렌트 수입을 수입으로 인정해 주기 때문에 DTI 맞추기도 쉬워진다.

이처럼 집을 한 채 보유한 사람이 추가로 하나를 더 구입할 경우에는 따져야 하는 내용이 많으므로 유의하여야 한다. 하지만 상식적으로 납득할 만한 설명을 제공할 경우에는 원하는 대로 융자승인을 받을 확률이 높아진다. (714)808-2491


스티브 양 <웰스파고 론오피서>

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