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침체 주택시장 집 사고 팔기 조언

sdsaram 0 6353

침체 주택시장 집 사고 팔기 조언


주택시장 침체가 거의 끝자락에 다다랐다. 일부 지역에서는 주택가격이 하락을 멈추고 안정되는 모습이다. 부실주택 차압심사와 같은 어처구니없는 변수가 발생하지 않는 한 빠르면 올해 말, 늦어도 내년 중 전국적으로 주택가격이 안정될 것 이라는 것이 전문가들의 대체적인 의견이다.

다만 올해도 주택가격이 좀 더 하락할 것이라는 전망도 우세한데 하락폭은 전문가마다 차이가 있고 최고 7%까지 하락할 것이라는 전망도 있다. 올해 주택시장의 변수는 크게 두 가지다. 우선 높은 실업률인데 고실업률 문제가 해결되지 않는다면 주택시장 회복도 그만큼 늦어질 것으로 우려된다.

또 올해 중 변동 모기지 이자율의 조정이 단행되는 주택 소유주들도 변수다. 부동산 업계 관계자들은 올해 이자율이 상향 조정되는 변동 모기지 대출자 비율이 상당히 높은 것으로 파악하고 있다. 변동 모기지 대출자들이 페이먼트 부담을 견디지 못해 ‘전략적 차압’을 선택하면 고실업률 사태와 맞물려 주택시장의 조기회복이 불가능하다.

이같은 불안 요소들을 끼고 있는 주택시장 상황에서도 주택을 사고팔아야 하는 이유는 다양하다. 오랜 침체기를 끝내가고 있는 요즘 주택 매매 때 가장 중요한 것은 주택시장의 현실을 올바로 파악하는 것이다. 뱅크레이트닷컴이 소개하는 올해 주택 매매 때 활용해 볼만한 요령들에 대해 알아본다.


바이어라면 리스팅 에이전트가 바이어까지 대리하는 ‘듀얼 에이전트’는 피하는 것이 좋다. 대신 바이어만 전문 대리하는 에이전트를 선정하는 것이 유리하다고 전문가들은 조언한다.

시세를 직시하라… 셀 러
전문가에 맡겨라… 바이어

■셀러: 시세를 재정의 한다

집을 내놓은 지 오래됐지만 사겠다는 사람들의 문의조차 없다면 뭐가 문제일까? 집을 빨리 팔아야 할 처지라면 주택시장 불황 탓만 할 수 없겠다. 가장 먼저 살펴봐야 할 것이 바로 리스팅 가격이다.

불황을 거치면서 전국 대부분의 지역에서 주택시세가 하향 조정되고 있는 점을 받아들여야 한다. 가장 현실적인 주택시세는 현재 주택시장 상황에서 바이어들이 지불하고 있는 금액이다.

정확한 주택시세를 산정하기 위해 가장 중요한 것은 숏세일, 차압 등 급매성 매물의 가격을 반영하는 작업이다. 일반 매물에 비해 약 30% 낮은 가격에 매매되고 있는 급매성 매물의 가격을 반영해야 최근 바이어들의 기대치에 다가설 수 있다.

‘바이어스 마켓’인 점을 감안해 클로징 비용 등 셀러가 양보하는 금액까지 반영한다면 보다 현실적인 시세를 파악하는 데 도움이 된다.

가격을 내리자는 리스팅 에이전트의 말에도 귀 기울일 필요가 있다. 셀러에게는 ‘쓴 소리’겠지만 이를 무시하면 그만큼 집을 파는 일도 힘들어 질 수 있다.


숏세일·차압 급매물 평균 30% 낮은값 거래
‘듀얼 에이전트’ 바이어보다 셀러쪽에 유리
갈수록 매물 샤핑 빨라져 리스팅 서둘러야


■바이어: 전문인 고용에 신중

주택 거래 때 여러 전문인들의 도움이 필요한데 전문인 선정 때 신중해야 할 필요가 있다. 우선 ‘듀얼 에이전트’ 선정 행위를 삼가라고 전문가들은 충고한다. 수수료 비용 절약을 목적으로 리스팅 에이전트를 바이어까지 대리하는 ‘듀얼’(dual) 에이전트로 선정하는 행위를 조심하라는 것이다.

리스팅 에이전트는 수수료 지급을 약속 받은 셀러에게 우선 ‘신탁의무’(fiduciary duty)를 지게 된다. 셀러의 이익을 위해 성실하게 업무를 처리해야 하는 의무다. 듀얼 에이전트로서 바이어를 대상으로도 신탁의무가 발생하지만 양측에 ‘완벽한 공평’을 기하는 리스팅 에이전트는 드물다.

홈인스펙터, 주택 감정사 등을 선정할 때도 무작정 에이전트가 추천하는 전문인을 고르지 않도록 한다. 에이전트 추천인을 포함, 개별적으로 물색한 전문인들 비교해 보고 필요할 때 복수 전문인을 통해 소견을 들어보는 것도 안전한 방법이다.

■셀러: 고정관념을 깬다

집을 봄에 내놓아야 빨리 팔 수 있다는 고정관념이 있다. 자녀들의 여름방학이 끝나기 전에 집을 사려는 수요를 놓치지 않겠다는 전략이다.

기타 계절에 비해 봄부터 여름까지 주택시장이 활발해지긴 하지만 최근에는 이같은 추세가 많이 바뀌었다. 인터넷을 통한 주택 매물 검색이 수월해지면서 ‘얼리 버드’ 바이어들이 늘었기 때문이다.

새해 주택 구입 계획이 있는 바이어들은 새해 초부터 인터넷을 통해 매물을 찾기 시작한다. 특히 최근에는 주택 샤핑을 시작하는 시기로부터 첫 오퍼를 제출하는 데까지 걸리는 시간이 길어지면서 매물 샤핑을 일찍 시작하는 경향이 뚜렷해지고 있다.

따라서 올해 집을 팔아야 한다면 리스팅 시기를 굳이 봄철까지 기다리지 말고 늦어도 2월 말로 앞당긴다.


차압도 한방법
절망하지 마라


올해도 차압률이 여전히 높을 전망이다.

만약 차압으로 정든 집을 잃었다 해도 절망할 필요가 없다. 당장은 힘들겠지만 집을 다시 살 수 없는 것은 아니다.

차압 기록이 최고 7년까지 남지만 차압 원인에 따라 대개 차압 후 3년이면 패니매, 프레디맥, FHA가 보장하는 융자를 통해 다시 주택을 구입할 수 있다. 발병, 실직, 전근 등의 이유로 주택을 차압당한 경우 차압 후에도 주택을 조기 재구입할 수 있다.

따라서 차압 후 절망하기보다는 주택 재구입을 위한 다운페이먼트 자금 마련에 나서는 것이 현명하다.


■바이어: 무허가 증개축 여부를 점검한다.

올해 주택을 구입할 계획이 있다면 무허가로 증·개축된 부분이 있는 지 철저히 파악해야 한다. 만약 무허가 증개축 사실이 발견되면 주택 구입 거래가 끝나기 전에 셀러에게 정정을 요구해야 주택 구입 후 피해를 막을 수 있다. 무허가 증개축 부분이 심각하지 않다고 판단되면 바이어들은 집을 빨리 사려는 조바심에 눈감아주기도 한다.

‘설마 시에서 점검을 나오겠나’하는 생각인데 최근에는 사정이 많이 달라졌다. 재정난을 겪고 있는 일부 시정부들이 수익 확보를 위해 불법 증개축에 대한 점검에 나서고 있기 때문이다. 불법 사실이 발견되면 그 책임은 현 주택 소유주에게 돌아가므로 주의한다. 차고 개조, 욕실 및 주방 개조, 수영장 설치, 데크나 발코니가 설치된 주택이 있다면 적절한 허가 여부를 반드시 점검한다.

■셀러·바이어: 지역 정보 수집

주택 매매 해당 지역의 정보를 알면 주택 구입 판단에 도움이 된다. 주택 시세에만 연연하지 말고 지역의 인구 변동, 소득 수준, 공공기관 등에 대한 정보를 파악하면 향후 지역 주택시장의 변동 추세를 읽을 수 있다.

차압률 현황, 주택 재고량 추이, 중간 주택가격, 주택 재고기간 등을 파악하면 지역 주택시장 상태를 이해할 수 있다.

질로우닷컴, 트룰리아닷컴, 리얼터닷컴, 리얼티트랙 등 부동산 관련 웹사이트를 활용하면 정보 검색이 수월하다. 지역 정보는 시티데이터닷컴(www.city-data.com)이나 각 시정부 웹사이트를 통해 검색할 수 있다.

■바이어: 숏세일 때 복수매물 선정

부동산 업계 관계자들에 따르면 숏세일 매물 매매 성공률은 약 20%에 그친다고 한다. 숏세일 매물 5채 중 1채만 팔린다는 설명으로 그만큼 매매가 쉽지 않음을 보여준다. 숏세일 매물은 가격도 저렴하고 건물 상태도 비교적 양호해 최근 바이어들의 구입 우선순위지만 거래 절차가 만만치 않다. 시간도 오래 걸리고 오퍼 수락여부도 불투명하다.

숏세일 승인 과정에 에이전트는 물론 주택 감정사, 은행 측 자산 관리부서, (객관적인 시세 의견을 제시하는) 제3자 부동산 브로커, 홈인스펙터, 때로는 숏세일 거래 대행인까지 관여하기 때문에 만약 이중 어느 한 절차에서라도 문제가 발생하면 지연이 불가피하기 때문이다.

만약 올해 숏세일 매물을 구입할 계획이라면 한 매물에만 집중하지 말고 여러 매물을 구입 대상으로 선정하고 접근해야 거래가 이뤄지지 않아도 당황하지 않을 수 있다.
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